米国リートは有望な投資先として広く認知されていますが、我々日本人にとっては、馴染みのある日本の不動産企業やJ-REITと比較してどうか、という物差しがないと分かりづらい点もあるかと思います。
そこで本日は2020年5月8日時点での米国と日本の企業・リートの時価総額を一覧表にまとめてみました。
米国の市場規模と企業の時価総額は圧倒的
1960年に世界で初めてリートが誕生した米国は、国土の広さ、人口の多さ、経済水準のすべてを最高レベルで兼ね備えた世界でぶっちぎりの不動産大国です。
米国は経済的な市場規模、投資対象セクターの多様さ、市場参加者の多さのすべてが世界最高なのです。
今回は不動産セクターのS&P 500構成銘柄（リートのほかにCBREなどの不動産関連企業も含む）をピックアップして、日本の大手不動産企業やJ-REITと時価総額を比較してみました。
S&P 500の構成銘柄と日本企業・J-REITを比較
最初は純粋にリート同士で比較しようと思ったのですが、米国リートの規模が大きすぎて比較にならなかったため、日本代表に三菱地所や三井不動産などの大手不動産企業を追加し、上位50銘柄を抽出しました。
1位はAmerican Tower Corporationの10.5兆円、50位は大和証券オフィス投資法人の3,005億円となっており、このリストで日米の主要銘柄はほぼ押さられているはずです。
1位と3位のインフラリートはちょっと毛色が違いますが、個人的には米国2位のプロロジスの時価総額が三菱地所の2.6倍以上・三井不動産の3.5倍以上というのはショッキングな感じが致します。
その他、6位の貸倉庫（Self-storage）のPublic Storageが三菱地所よりも大きかったり、13位のヘルスケアのWelltowerが三井不動産より大きかったりと、ニッチなセクターでもこれだけの規模のリートがある点に米国市場の深さと広さを感じる次第です。
なお、上述のとおり、米国企業はS&P 500の構成銘柄のみを掲載していますので、上記以外にもこのリストに入るだけの時価総額を持つ米国リートは存在しています。
毎年賃料が上がっていく米国リートは強い
日本のようなデフレ国家とは違い、米国ではインフレが維持されており、不動産契約においても、契約期間中に毎年賃料が上がっていく契約が一般的です。
3-4%程度で増加幅を固定しているものもあれば、CPI（消費者物価指数）と連動させるものなど、やり方はいろいろですが、いずれにせよテナントが払う賃料は毎年上がっていくことが普通です。
一方、ネガティブな点としては、日本と比較すると空室率は高い傾向があり、借入金利も日本よりはだいぶ高いです（こちらは今年以降変わっていく可能性がありますが）。
総合的に見れば、今後も人口が増え、経済も伸びていくことが予測される米国の不動産市場は、セクターさえ間違えなければ（商業とかは今はやめておいた方がいい）有望な投資先だと私は考えています。
個人的には個別銘柄を拾っていくのは分析に手間もかかって大変なので、ETFを活用してセクター全体を押さえていくつもりです。
本日は以上です。最後まで目を通していただき、ありがとうございました。
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